买农村房注意!迁入户口不等于集体经济组织成员,户口迁入后签订房屋买卖合同仍可能无效!-利来app

买农村房注意!迁入户口不等于集体经济组织成员,户口迁入后签订房屋买卖合同仍可能无效!
  发布时间:2018-07-13 15:16:27 字号: | |

即便买方将户口迁入房屋所在地也未必成为集体经济组织成员,签订的房屋买卖合同可能依然无效

阅读提示:农村村民对在宅基地上建造的房屋有自由处分的权利,但依据“房地一体”的原则,对农村房屋的处分也就等于宅基地使用权的转让,而我国法律规定宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定身份相联系,非集体经济组织成员无权取得或者变相取得,因此,如果村民将房屋卖与本集体经济组织成员以外的人,房屋买卖合同将可能因违反法律法规的强制性规定而被无效。值得注意的是,“集体经济组织的成员资格”并不等同于户籍所在地,买房人事先将户口迁入房屋所在地也未必成为集体经济组织成员,房屋买卖合同可能依然无效。


裁判要旨


“集体经济组织的成员资格”并不等同于户籍所在地,只要买方未被认定为集体经济组织成员,即便买受人将户口迁入房屋所在地,该房屋买卖合同仍属无效。


案情简介


一、2000年10月18日,高淑珍与张宏利签订买卖协议,约定高淑珍将其名下位于南街村的案涉房屋出卖给张宏利,价款为10万元,该房屋占地性质为集体土地。


二、2006年4月5日,张宏利又将案涉房屋出卖给侯建国。经查,侯建国及其家人的户籍于2003年7月迁至南街村,侯建国支付全部房款后居住该房屋至今。


三、2010年,高淑珍将张宏利诉至法院,要求确认其与张宏利签订的买卖协议无效,该案经北京市房山区法院审理最终判决支持了高淑珍的诉讼请求。2015年7月,高淑珍再次向法院起诉,要求确认张宏利与侯建国签订的房屋买卖协议无效。


四、北京市房山区法院一审认为,虽然侯建国及其家人的户籍已于2003年7月迁至南街村,但经法院调查,1982年前户口迁入南街村的村民才属于南街村集体经济组织成员,因此,法院认定侯建国自签订合同之日起至今均非南街村集体经济组织成员,判决张宏利与侯建国签订的房屋买卖协议无效。


五、侯建国上诉至北京市二中院,法院二审判决驳回上诉,维持原判。侯建国仍不服,向北京市高院申请再审,北京市高院最终裁定驳回再审申请。


裁判要点


宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定身份相联系,非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。而依据物权法中的房地一体原则,农村村民处分房屋也相当于对房屋占地的处分,因此,农村村民将房屋出卖给非该集体经济组织成员的个人的房屋买卖合同应属无效。


农村集体经济组织源于农村生产队,即现在的农业生产合作社。目前,我国法律尚未对“农村集体经济组织成员”的迁入政策或法定程序给出具体统一的解释,但可以明确的是,集体经济组织成员不完全等于户口所在地为该地区的成员。本案中买受人侯建国在取得标的房屋后将户口迁入房屋所在地,这一行为并不能使其成为南街村集体经济组织成员,因此,法院最终判决认定张宏利与侯建国签订的房屋买卖协议无效。


实务经验总结


1、一般来说,不同集体经济组织的农村村民之间的房屋买卖合同会被法院认定为无效合同,而由于当前我国法律尚未对“农村集体经济组织成员”的迁入政策或法定程序给出具体统一的解释,各地农村集体经济组织成员身份认定依然受当地乡规民约、传统观念和历史习惯等因素影响,存在较大差异,因此村民在购买其他集体经济组织成员的房屋时应当充分了解该村对农村集体经济组织成员身份认定的相关规定。


2、不同集体经济组织的农村村民之间的房屋买卖合同在特殊情况下也会被认定有效,主要是以下两种情形:一是虽然买房人签订房屋买卖合同时非该集体经济的成员,但后来取得该集体经济组织成员资格,一般认定合同有效,(参见民商事裁判规则公众号2018年5月30日推送的文章:

责任编辑:莫旗人民法院
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